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发表于 2021-1-24 09:56:07 | 查看: 11| 回复: 0
  昨天,大家都在讨论一份文件发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》。然后我简单的说了下看法,是群发消息。
  2018年城镇化建设重点任务中提出:中小城市和建制镇要全面放开落户限制;加快培育新生中小城市,引导特色小镇健康发展。
  在2019年的文件中,却罕见提到了这一句“收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中”。
  有学者统计了2000年和2010年两次人口普查数据。发现10年以来一个很触目惊心的现象——
  中国有三分之一的国土人口密度在下降,中国行政意义上的600多个城市中,有180个城市的人口在流失。
  但同时,地方政府依然大规模卖地、搞基建,出现了很多烂尾楼,房价依然居高不下的奇葩现象。以后收缩型中小城市,将会避免土地、公共资源浪费。
  城区常住人口 300 万—500 万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制;超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。通过对大城市、超大特大城市的落户规定,我有了一个更加明确的认识:
  1、2018年,全面取消落户限制的还是中小城镇,常住人口 100 万—300 万的Ⅱ型大城市还在探讨积分落户制度;2019年,常住人口 100 万—300 万的Ⅱ型大城市已经全面放开。
  2、2018年,超大城市和特大城市还在强调城区、新区、县级怎么落户,主要以吸引人才到新区、县域落户为准,而现在,明确规定要大幅增加落户规模。
  直接获益的,是超大城市、特大城市、以及I型大城市。以北上广深,省会城市等一二线城市为主。
  为什么这么说呢?从2016年开始,三四线城市普遍大规模的房价上涨,而上涨的本质在于棚改货币化政策,以及三四线接盘侠按揭的杠杆影响。
  所以,落户政策,可能会让三四线房价下跌的预期来的不那么快,但无法阻止房价下行的趋势。
  通过前两部分的分析,大家也都能明显感觉到:一二线的重要性在提升,货币流向、政策支持又从三四线转移到一二线了。
  从16年开始,一二线大规模的最严格调控已经边际放缓,三四线的上涨已经是过去式。
  2018年、2019年的政策都提到了“人地钱挂钩”,也就是说,分给一个城市的财税、土地指标,都和这个城市的落户人口数量有关系。
  想象一下,当各个城市的目标不再强调GDP,而落户人口数量成为新的KPI的时候,会是多么白热化的抢人状态。
  这两年依然是省会城市、二线城市经济发展的爆发年,错过了这波人口红利,以后到老龄化社会,就只能等着哭了。
  西安大幅度放开落户是从2017年开始,爆发于2018年。2017年,西安楼市均价上涨40%以上。均价6000元/㎡左右的房价纷纷破万。到了年底,新房一直涨,二手房价格上不去,西安楼市本来已经歇菜了。
  没想到2018年,西安楼市凭借落户放宽政策再一次爆发。2011-2016年,西安年均人口增速仅4.6万人。2018年,全西安落户人数已经超过70万人。
  再看天津,2018 年 5 月 16日,天津发布“海河英才”行动计划放宽落户条件,在津无工作、无房、无社保,年龄不超过40周岁的全日制高校毕业本科生可“零门槛”直接落户。
  没想到,发布不到一天时间,居然有30万人申报。“天津公安”APP系统、落户的微信号居然挂掉了后来,天津在4天内给落户打上4次“补丁”,搬出了调档案的杀手锏,直接卡住了一半左右的人。
  猫叔记得,在宣布天津放宽落户的那天,粉丝和平区的230万老破小学区房直接涨到了280万,被一位北京的买家当晚全款定下但之后,因为天津及时规范了落户规则,天津房价也并没有出现大涨的情况。
  所以未来城市的房价,很有可能是“一城一策”,定西这个城市怎么样到底是”西安模式“还是”天津模式“,就看大家的选择了。
  如果是天津模式最好,但如果是西安模式,迫于调控的压力,新房的价格会继续被备案价限制——很可能出现的情况是,二手房房价上涨没什么人买,新房价格很低但很难买到。
  近日,发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》中,在明确大城市全面放开落户限制的同时,首次公开提及“收缩型城市”。
  收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。这意味着,收缩型城市,正式进入国家规划视野。这些人口流失、产业衰退、城市空间不断闲置的城市,未来发展将会受到诸多限制。
  长期以来,无论城市实际上在扩张还是在收缩,几乎所有城市都在大造新城、盲目城市,丝毫不顾城市发展的现实。
  世上最悲催的事情莫过于,大城市还没有完成扩张,小城市已经提前开始收缩了。
  目前,中国城镇化率还不到60%,离世界公认的城镇化加速阶段70%这一天花板,还有10个点左右的空间。未来,还将有大量农民工进城,大量的农业人口将转化为城市人口。
  然而,这场规模巨大的人口大流动,势必与大部分中小城市无缘。城市收缩不是概念游戏,而是显而易见的现实。
  目前,这方面并无官方数据。根据清华大学建筑学院特别研究员龙瀛的研究,在2000年到2010年间,中国有180个城市的人口在流失,三分之一的国土人口密度在下降。
  而首都经济贸易大学吴康副教授也曾发布研究成果称,2007~2016年间,中国有84座城市出现了“收缩”。这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。
  一般而言,常住人口连续3年以上持续流失且缺乏回流的城市,均可被视为收缩型城市。这一过程,如果伴随着人均GDP减少、财政收入下滑、定西这个城市怎么样城市建成区面积缩小,那么问题更加严重。
  根据龙瀛的研究,这些城市在过去经历着明显的人口流失和城市收缩。字体越大,人口流失就越严重。
  第一类是资源枯竭性城市。因资源而生,同样因资源枯竭而衰退,甘肃玉门、山西吕梁、黑龙江双鸭山是典型代表。其中,玉门的知名度最高。
  甘肃玉门曾经是中国的石油重镇,也是“铁人”王进喜的家乡,近年来,随着石油资源逐渐枯竭,玉门经济持续衰退,人口大量流失。数据显示,2010~2015年间, 玉门市市区人口密度的变化率为-19.11%;人均GDP的变化率为-26.96%;建成区面积的变化率高达-61.59%;城市收缩现象非常明显。
  第二类是产业变迁导致的收缩,比如东北的一些重工业城市,无法适应产业转型升级的需求,不得不面临产业衰退和人口外流的双重危机。
  第三类是偏远城市的收缩。这些城市,既不靠近港口,又不靠近中心城市和大城市群,本身又缺乏资源支撑,在城镇化的时代的浪潮中,人口最容易流出。比如甘肃定西、内蒙古呼伦贝尔、黑龙江齐齐哈尔、广西河池等城市。
  第四类是大城市周边的收缩。由于大城市虹吸效应的存在,周边城市人口不断向核心城市涌入,比如北京周边的三河、高碑店,成都周边的都江堰等。
  不过,这类收缩并非一成不变。只要位于大城市群内部,城市收缩就不用太过担心。
  随着中心城市、都市圈和城市群战略的明确,大城市面临虹吸效应与外溢效应的双重约束,人口、产业有望向周边三四线城市溢出,这又会带来收缩之后的新一轮扩张。
  从大环境来看,城市收缩的产生,来源于经济与人口转折点的出现。在经济扩张和人口大幅增长阶段,几乎所有城市都在扩张,这是工业化和城镇化的内在力量所在。
  然而,当经济进入新常态,定西吧高增长态势不复存在,而产业普遍面临转型升级压力,那么部分城市的经济增长态势必然要被逆转。
  同时,城镇化已经进入下半场。2018年我国城镇化率接近60%。定西吧从1980年到2018年,不到40年时间,我国城镇化率从20%增长到60%,城镇化的前半场已经完成。接下来城镇化还有10个点左右的空间,这也对城市人口增长形成约束。
  更关键的是,人口转折点也已经出现。随着人口出生率下滑,老龄化率不断提升,人口红利和劳动力红利都已不复存在,全国性人口普增的局面也将被逆转。
  根据社科院的预测,到2028年,中国人口有可能首现负增长,届时城市之间的人口争夺战势必更加白热化。
  然而,所有城市都在参与抢人大战,但人口却在不断向中心城市、都市圈和城市群流动。(参阅《人口竞争:广东增量远超江浙,山东河南持续流出,北京东北负增长》)
  尤其是,根据发改委《2019年新型城镇化重点任务》,城区人口300万以上的大城市也将取消落户限制。当大城市户籍不再成为障碍时,中小城市面临的人口争夺战无疑会更加激烈,城市收缩会呈现加剧态势。
  人口在流失,产业在衰退,城市空间和公共设施在闲置,城市发展自然会受到影响。
  其一,城市收缩,规划不会再允许扩张。在过去,大小城市,普遍钟情于摊大饼式建设。如果收缩成为事实,那么土地指标、公共建设指标必然要随之收缩。
  发改委明确指出,未来要神话“人地钱挂钩”等政策,人口流失,土地指标和财政补贴必然要随之减少,收缩城市想要再玩大建新区和土地财政的游戏,恐怕行不通了。
  同时,根据发改委文件,要引导人口和公共资源向城区集中。所以,在收缩型的中小城市,没有人口和产业注入的新区,最需要警惕。
  其二,收缩型城市,难以支撑起大规模的公共设施建设。无论是公共设施建设,还是地铁建设,都需要庞大的人口规模作为前提。人口越多越聚集,规模效应就越突出,地铁建设的人均成本就越低。北上广深的地铁能开往几十公里之外的远郊,就是人口规模带来的利好。
  如果城市收缩,人口减少,产业衰退,那么许多公共设施就无从支撑。以地铁为例,不是每个城市都有资格建设地铁。按照规定,申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上,地区生产总值在3000亿元以上,市区常住人口在300万人以上。如果城市不断收缩,这些公共设施显然无法上马。
  其三,城市收缩,房价等资产价格同样无法维持。房地产的根本支撑在于经济和人口,经济衰退,产业衰退,人口外流,那么原来的房地产价格自然难以维持。
  美国底特律一度是美国房价最高的城市之一,后来由于经济危机,汽车产业全面衰退,市区大量房子被空置,房价自然一落千丈。
  马鞍山教务处定西市人社局官网

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